Umowa rezerwacyjna mieszkania – o czym pamiętać?

Potencjalnym nabywcom nieruchomości jak i deweloperowi bardzo często zależy na nawiązaniu stosunku prawnego jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloper, rozpoczynając inwestycję, musi liczyć się z dużymi kosztami, w związku z czym chce mieć pewność, że wybudowane przez niego mieszkania dobrze się sprzedadzą. Z drugiej strony można zaobserwować, że w ostatnich latach popyt na rynku nieruchomości wzrasta i nabycie dobrze zlokalizowanego mieszkania w korzystnej cenie należy zaplanować dużo wcześniej, najczęściej uwzględniając czas niezbędny do uzyskania kredytu. Z uwagi na to w obrocie deweloperskim niejednokrotnie zawierane są tzw. umowy rezerwacyjne.

Zawarcie takiej umowy może być dla nas, jako nabywców nieruchomości, korzystne jednak powinniśmy mieć świadomość co do jej charakteru.

Umowa rezerwacyjna mieszkania to nie umowa deweloperska

Przede wszystkim umowy tej nie należy utożsamiać z umową deweloperską. Począwszy od 29 kwietnia 2012 roku, obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Ustawa deweloperska). Ustawa ta reguluje m.in. zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę i dość skutecznie chroni interesy tych nabywców (w granicach, w których prawo jest w stanie przeciwdziałać nieuczciwym praktykom rynkowym). Ustawa ta nakłada na dewelopera szereg obowiązków, w szczególności informacyjnych, obligatoryjnych do spełnienia przed zawarciem umowy deweloperskiej. Wymaga również formy aktu notarialnego dla tego typu umowy oraz przewiduje precyzyjne  elementy w jej treści. Pozwala również nabywcy wpisać do księgi wieczystej danej nieruchomości swoje roszczenia. Co najważniejsze, zobowiązuje jednak dewelopera do zawarcia w banku umowy o prowadzenie otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego. Nabywca wpłaca środki na ten rachunek, a one trafiają do dewelopera najwcześniej po zakończeniu określonego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego, co skutecznie niweluje ryzyko przeznaczenia tych środków przez dewelopera na inne cele. Rozwiązanie to uważam za niezwykle istotne z tego względu, że przed wejściem w życie tej ustawy niestety spotkać można było się z sytuacją, w której niektórzy przedsiębiorcy po pobraniu zaliczek na poczet przyszłego mieszkania, w ogóle nie realizowali inwestycji lub też przerywali jej realizację.

W tym miejscu należy podkreślić, że do umowy rezerwacyjnej nie stosuje się rzeczonej ustawy i wynikających z niej gwarancji. Umowę rezerwacyjną często nazywa się przedwstępną umową deweloperską, co z pewnością jest reliktem praktyki sprzed wejścia w życie Ustawy deweloperskiej. Obecnie utożsamianie tych dwóch pojęć jest błędem. Gdyby umowa rezerwacyjna rzeczywiście była przedwstępną umową deweloperską, to zgodnie z art. 2 ust. 2 Ustawy deweloperskiej jej przepisy należałoby stosować również do tej umowy. Deweloper i nabywca często z kolei chcą zawrzeć jakąkolwiek umowę, zanim jeszcze znane będą dane techniczne lokalu, wydane zostanie pozwolenie na budowę lub ukończone zostaną formalności w banku. W mojej ocenie – wbrew pewnym rygorystycznym koncepcjom – na tym etapie strony mogą podjąć wzajemne zobowiązania, bez konieczności zachowywania wszystkich wymogów Ustawy deweloperskiej (w tym zawierania umowy w formie aktu notarialnego), przy czym muszą zrobić to w sposób wysoce profesjonalny, by skutecznie doprowadzić do powstania stosunku prawnego.

Umowa rezerwacyjna – o czym powinniśmy pamiętać?

Strony mogą więc zawrzeć umowę rezerwacyjną, jednak muszą ukształtować ją tak, by deweloper zobowiązał się względem potencjalnego nabywcy do niezbywania innym podmiotom określonego lokalu przez oznaczony okres. W żadnym wypadku nie można tak skonstruować umowy, by strony zobowiązały się do zawarcia umowy deweloperskiej. Tak sformułowana umowa rezerwacyjna, na gruncie art. 2 ust. 2 Ustawy deweloperskiej, będzie bezwzględnie nieważna.

W związku z tym, że do umowy rezerwacyjnej nie stosuje się żadnych przepisów poza Kodeksem cywilnym, strony same powinny zabezpieczyć swoje interesy poprzez właściwe ukształtowanie treści umowy. Z pewnością powinny określić choć ogólnie charakterystykę „rezerwowanej” nieruchomości, ustalić uprawnienia nabywcy w okresie, gdy deweloper będzie powstrzymywał się od sprzedaży nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Może to być np. prawo do złożenia oferty nabycia nieruchomości i korelujący z nim obowiązek podjęcia negocjacji przez dewelopera. Należy pamiętać, że nie może być to zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej. Aczkolwiek w mojej ocenie akceptowalne jest przewidzenie głównych postanowień przyszłej umowy deweloperskiej, o ile stronom zostanie pozostawiona swoboda podjęcia ostatecznej decyzji co do jej zawarcia. Ponadto strony powinny określić zasady zachowania, zaliczenia lub zwrotu opłaty uiszczonej za „rezerwację”. Nabywca powinien postarać się, by deweloper ustanowił wiarygodne zabezpieczenie zwrotu opłaty, jeżeli jest to znacząca suma. Zasadne byłoby również przewidzenie kar umownych np. w sytuacji, gdyby deweloper zbył nieruchomość w okresie objętym „rezerwacją”.

Przyznaję, że tego typu umowa musiałaby częściowo bazować na dobrej woli stron, z tego względu, że nie mogłaby kategorycznie obligować ich do zawarcia umowy deweloperskiej. Nabywca mógłby więc umową rezerwacyjną zagwarantować sobie czas (przykładowo na uzyskanie środków finansowych), pierwszeństwo złożenia oferty czy wyłączność prowadzenia negocjacji, ale nie mógłby na drodze sądowej doprowadzić do zawarcia z nim umowy deweloperskiej. Biorąc pod uwagę powyższe, a także fakt, że obowiązek stosowania całej Ustawy deweloperskiej do przedwstępnej umowy deweloperskiej jest zbyt daleko idący i nieprzemyślany przez ustawodawcę, pożądane byłoby, by ustawodawca wprowadził pewne regulacje odnoszące się do umowy rezerwacyjnej. Rozwiązania takie są obecne w obcych systemach prawnych. Pojawiają się tam przykładowo postanowienia uzależniające wysokość należnej kwoty od okresu „rezerwacji”, zabezpieczające to świadczenie (np. przez wykorzystanie rachunku powierniczego) i regulujące zasady jego zwrotu, szczególnie przypadki, gdy podlega zwrotowi w całości. Rozwiązanie takie uważam za rozsądne, oczywiście dopóki nie ingeruje zbyt głęboko w zasadę swobody umów.

Jeżeli mielibyście Państwo jakiekolwiek pytania dotyczące umów rezerwacyjnych, umów deweloperskich lub przedwstępnych umów deweloperskich, w szczególności potrzebowali pomocy przy ich analizie lub formułowaniu, serdecznie zachęcam do kontaktu.

Paweł Galiński

radca prawny

Galiński & Kleina Kancelaria Radców Prawnych

ul. Ks. Jerzego Popiełuszki 24a/4, 80-864 Gdańsk

email: biuro@gklaw.pl

tel.: +48 58-351-48-44

tel.: +48 608 – 311 – 704